COMENTARIOS
DE ARTÍCULOS DEL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN ARGENTINA
Dra. Cristina González
Abogada
Miembro del Instituto de derecho civil del
Colegio de Abogados de Avellaneda Lanús
Vivienda
244: Afectación. Este articulo hace referencia al nuevo régimen de protección
de la vivienda, lo que antes era llamado "Bien de familia";
protegiendo el derecho de la persona a una vivienda, no solo basado en la protección
de la familia. No se excluye la protección por otras disposiciones. Puede
afectarse un inmueble en su totalidad o hasta una parte de su valor. No puede
afectarse más de un inmueble. Si una persona fuera propietario de más de un
inmueble debe elegir cuál de ellos inscribirá en el Registro de la Propiedad
Inmueble bajo el carácter de vivienda, si no lo hiciera se considerara afectado
el constituido en primer término.
245: Legitimados. La solicitud la puede realizar el titular registral
(titular del derecho real de dominio). Si es un inmueble en condominio, todos
los condóminos deben solicitarlo conjuntamente. También se pueden disponer por
actos de última voluntad (testamento), el juez ordenara la inscripción por
pedido de cualquier beneficiario, de Ministerio Publico o de oficio si algún
beneficiario es incapaz o posee capacidad restringida. Asimismo lo decide el
juez a pedido de parte en caso de juicio de divorcio o en resolución de conclusión
de convivencia si hay beneficiarios incapaces o con capacidad
restringida.
246: Beneficiarios. Son beneficiarios de la afectación: el propietario
constituyente (tenga o no familia); cónyuge; conviviente; ascendientes y
descendientes. Si ellos no existieran serán sus parientes colaterales dentro
del tercer grado, que convivan con el constituyente.
247: Habitación efectiva. Se requiere que efectivamente habite en el
inmueble a afectar, al menos uno de los beneficiarios. Ya lo mismo se establecía
en la Ley 14394.
248: Subrogación real. Se transmite la afectación a la vivienda que se
adquiera en sustitución de la afectada y a los importes que la sustituyan por indemnización
o precio.
La situación
jurídica de afectación se traslada al nuevo inmueble que se adquiere. Se
traslada la afectación a aquellos importes que quedaron en manos del titular
registral.
249: Efecto principal de la afectación. No se opone la afectación del
inmueble a los acreedores por causas anteriores a tal afectación.
La
vivienda inscripta como tal no puede ser ejecutada por deudas contraídas luego
de esa inscripción. Pero si por:
a)
expensas comunes, impuestos, tasas o contribuciones que graven directamente al
inmueble; b) obligaciones con garantía real sobre el inmueble (hipoteca),
constituidos según artículo 250; c) obligaciones por construcciones o mejoras
en la vivienda; d) obligaciones alimentarias del titular a favor de sus hijos.
Los
acreedores sin derecho a pedir la ejecución, no pueden cobrar sus créditos
sobre el inmueble afectado, ni sobre importes que las sustituyan aunque sea en
subasta judicial.
Si hay
remanente (resto) de la subasta, se entrega al propietario del inmueble.
En proceso
concursal solo los acreedores nombrados en este artículo pueden solicitar la ejecución
de la vivienda afectada.
250: Transmisión de la vivienda afectada. El inmueble afectado puede ser
transmitido o gravado, en caso de que el titular sea casado o tenga convivencia
inscripta, con la conformidad del cónyuge o conviviente, si este se opone o
tuviese capacidad restringida, por dar algunos ejemplos, la debe autorizar el
juez. Solo podrá ser objeto de legado o mejora testamentaria si favorece a los
beneficiarios.
251: Frutos. Los frutos que produzca el inmueble son embargables y
ejecutables, siempre que no sean indispensables para satisfacer las necesidades
de los beneficiarios. No se establece un valor tope en tal embargo solo que el
juez establecerá el límite que se considera indispensable para la satisfacción
de esas necesidades.
252: Créditos fiscales. El inmueble afectado se encuentra exento del impuesto
a la transmisión gratuita por causa de muerte, si opera a favor de los
beneficiarios, y siempre que no se produzca la desafectación en los cinco años
posteriores a la transmisión. Están exentos de impuestos y tasas para la constitución
e inscripción de la afectación.
253: Deberes de la autoridad de aplicación. El Registro de la Propiedad
Inmueble debe prestar asesoramiento y colaboración gratuita a quienes estén
interesados en constituir, inscribir y cancelar una afectación.
254: Honorarios. Los profesionales que intervengan en tramitar la afectación
de la vivienda al régimen de protección, no podrán exceder en sus honorarios el
1% de la valuación fiscal.
Si son
tramites por concursos preventivos, quiebras y transmisión hereditaria de una
vivienda afectada, los honorarios no pueden exceder del 3% de la valuación
fiscal.
255: Desafectación y cancelación de la inscripción. Puede realizarla el
titular registral (constituyente), si es casado o en convivencia inscripta, con
asentimiento del cónyuge o conviviente. Si no tuviera asentimiento se deberá
autorizar judicialmente.
A
solicitud de mayoría de los herederos, si se constituyo por acto de última
voluntad. Si hay disconformidad del cónyuge supérstite o beneficiarios con
incapacidad o capacidad restringida, el juez debe resolver según lo más
conveniente para el interés de estos.
Lo pueden
requerir la mayoría de los condóminos computada en proporción a respectivas
partes indivisas (mayoría de valor). Puede haber disconformidad de cónyuge o
conviviente inscripto de algún condómino o beneficiario con incapacidad o
capacidad restringida, resolverá el juez.
Lo puede
requerir cualquier interesado (acreedor) para cubrir sus créditos con el
producido por ejecución del inmueble. O Por oficio a instancia del Registro.
Para estos dos últimos supuestos, no deben subsistir los recaudos previstos
(por ejemplo habitación efectiva) o debe haber fallecimiento del constituyente
y todos sus beneficiarios.
Puede
desafectarse en caso de expropiación, ya que la utilidad pública supone el
bienestar común sobre la protección del interés privado.
Por reivindicación
si el titular registral afecto el inmueble pero no tenia requisitos necesarios
para la adquisición del derecho real. Así la afectación le es inoponible al
verdadero dueño que inicie la acción de reivindicación.
256: Inmueble rural. La afectación de protección de la vivienda se aplica a
todo inmueble no importando su ubicación. En caso de un inmueble rural solo hay
una diferencia y ella es que el inmueble no exceda la unidad económica (mínima extensión
compatible con el aprovechamiento optimo de la tierra [...]), de acuerdo con lo
que establezcan las reglamentaciones locales.
