Artículos 244 a 256. Dra. Cristina Gonzalez

COMENTARIOS DE ARTÍCULOS DEL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN ARGENTINA

Dra. Cristina González

Abogada

Miembro del Instituto de derecho civil del

Colegio de Abogados de Avellaneda Lanús

Vivienda

244: Afectación. Este articulo hace referencia al nuevo régimen de protección de la vivienda, lo que antes era llamado "Bien de familia"; protegiendo el derecho de la persona a una vivienda, no solo basado en la protección de la familia. No se excluye la protección por otras disposiciones. Puede afectarse un inmueble en su totalidad o hasta una parte de su valor. No puede afectarse más de un inmueble. Si una persona fuera propietario de más de un inmueble debe elegir cuál de ellos inscribirá en el Registro de la Propiedad Inmueble bajo el carácter de vivienda, si no lo hiciera se considerara afectado el constituido en primer término.

245: Legitimados. La solicitud la puede realizar el titular registral (titular del derecho real de dominio). Si es un inmueble en condominio, todos los condóminos deben solicitarlo conjuntamente. También se pueden disponer por actos de última voluntad (testamento), el juez ordenara la inscripción por pedido de cualquier beneficiario, de Ministerio Publico o de oficio si algún beneficiario es incapaz o posee capacidad restringida. Asimismo lo decide el juez a pedido de parte en caso de juicio de divorcio o en resolución de conclusión de convivencia si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida. 

246: Beneficiarios. Son beneficiarios de la afectación: el propietario constituyente (tenga o no familia); cónyuge; conviviente; ascendientes y descendientes. Si ellos no existieran serán sus parientes colaterales dentro del tercer grado, que convivan con el constituyente. 

247: Habitación efectiva. Se requiere que efectivamente habite en el inmueble a afectar, al menos uno de los beneficiarios. Ya lo mismo se establecía en la Ley 14394.

248: Subrogación real. Se transmite la afectación a la vivienda que se adquiera en sustitución de la afectada y a los importes que la sustituyan por indemnización o precio. 

La situación jurídica de afectación se traslada al nuevo inmueble que se adquiere. Se traslada la afectación a aquellos importes que quedaron en manos del titular registral.

249: Efecto principal de la afectación. No se opone la afectación del inmueble a los acreedores por causas anteriores a tal afectación.

La vivienda inscripta como tal no puede ser ejecutada por deudas contraídas luego de esa inscripción. Pero si por:

a) expensas comunes, impuestos, tasas o contribuciones que graven directamente al inmueble; b) obligaciones con garantía real sobre el inmueble (hipoteca), constituidos según artículo 250; c) obligaciones por construcciones o mejoras en la vivienda; d) obligaciones alimentarias del titular a favor de sus hijos.

Los acreedores sin derecho a pedir la ejecución, no pueden cobrar sus créditos sobre el inmueble afectado, ni sobre importes que las sustituyan aunque sea en subasta judicial.

Si hay remanente (resto) de la subasta, se entrega al propietario del inmueble.

En proceso concursal solo los acreedores nombrados en este artículo pueden solicitar la ejecución de la vivienda afectada.

250: Transmisión de la vivienda afectada. El inmueble afectado puede ser transmitido o gravado, en caso de que el titular sea casado o tenga convivencia inscripta, con la conformidad del cónyuge o conviviente, si este se opone o tuviese capacidad restringida, por dar algunos ejemplos, la debe autorizar el juez. Solo podrá ser objeto de legado o mejora testamentaria si favorece a los beneficiarios.

251: Frutos. Los frutos que produzca el inmueble son embargables y ejecutables, siempre que no sean indispensables para satisfacer las necesidades de los beneficiarios. No se establece un valor tope en tal embargo solo que el juez establecerá el límite que se considera indispensable para la satisfacción de esas necesidades.

252: Créditos fiscales. El inmueble afectado se encuentra exento del impuesto a la transmisión gratuita por causa de muerte, si opera a favor de los beneficiarios, y siempre que no se produzca la desafectación en los cinco años posteriores a la transmisión. Están exentos de impuestos y tasas para la constitución e inscripción de la afectación.

253: Deberes de la autoridad de aplicación. El Registro de la Propiedad Inmueble debe prestar asesoramiento y colaboración gratuita a quienes estén interesados en constituir, inscribir y cancelar una afectación.

254: Honorarios. Los profesionales que intervengan en tramitar la afectación de la vivienda al régimen de protección, no podrán exceder en sus honorarios el 1% de la valuación fiscal.

Si son tramites por concursos preventivos, quiebras y transmisión hereditaria de una vivienda afectada, los honorarios no pueden exceder del 3% de la valuación fiscal.

255: Desafectación y cancelación de la inscripción. Puede realizarla el titular registral (constituyente), si es casado o en convivencia inscripta, con asentimiento del cónyuge o conviviente. Si no tuviera asentimiento se deberá autorizar judicialmente. 

A solicitud de mayoría de los herederos, si se constituyo por acto de última voluntad. Si hay disconformidad del cónyuge supérstite o beneficiarios con incapacidad o capacidad restringida, el juez debe resolver según lo más conveniente para el interés de estos. 

Lo pueden requerir la mayoría de los condóminos computada en proporción a respectivas partes indivisas (mayoría de valor). Puede haber disconformidad de cónyuge o conviviente inscripto de algún condómino o beneficiario con incapacidad o capacidad restringida, resolverá el juez.

Lo puede requerir cualquier interesado (acreedor) para cubrir sus créditos con el producido por ejecución del inmueble. O Por oficio a instancia del Registro. Para estos dos últimos supuestos, no deben subsistir los recaudos previstos (por ejemplo habitación efectiva) o debe haber fallecimiento del constituyente y todos sus beneficiarios.

Puede desafectarse en caso de expropiación, ya que la utilidad pública supone el bienestar común sobre la protección del interés privado.

Por reivindicación si el titular registral afecto el inmueble pero no tenia requisitos necesarios para la adquisición del derecho real. Así la afectación le es inoponible al verdadero dueño que inicie la acción de reivindicación. 

256: Inmueble rural. La afectación de protección de la vivienda se aplica a todo inmueble no importando su ubicación. En caso de un inmueble rural solo hay una diferencia y ella es que el inmueble no exceda la unidad económica (mínima extensión compatible con el aprovechamiento optimo de la tierra [...]), de acuerdo con lo que establezcan las reglamentaciones locales.